2025 年底证监会正式推出商业不动产REITs试点政策以来，国内商业不动产资本化进程持续提速。近日，华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金（简称 “华安陆家嘴商业REIT”）顺利完成全部网下询价工作，即将启动公众发售。该产品以上海前滩核心地铁上盖物业晶耀前滩为底层资产，是华安基金在商业不动产REITs赛道的积极探索。
2025 年 12 月，证监会发布商业不动产REITs试点公告，将商场、甲级写字楼、酒店等商业物业纳入公募REITs底层资产范围，打通商业不动产存量盘活、权益融资新通道，助力构建房地产发展新模式，强化资本市场服务实体经济能力。上海不动产存量规模大、商办市场成熟，是商业REITs试点核心承载区域之一，陆家嘴集团作为浦东开发运营国企之一，响应国资盘活存量、提升资产周转效率政策导向。
本次华安陆家嘴商业REIT底层资产为陆家嘴集团旗下晶耀前滩，坐落于前滩国际商务区核心，是地铁 6/8/11/19 号线（在建）东方体育中心站上盖 TOD 综合体，2019年9月全面投入运营，现已度过培育期，运营成熟稳定。项目总建筑面积超13.5万㎡，可出租面积约6.5万㎡，覆盖甲级办公、多元商业两大核心业态，截至 2025 年末整体出租率稳定 93% 以上，入驻企业、商户超 170 家，办公 + 商业双业态组合有效平滑单一业态周期波动。
陆家嘴集团成立于1990年，主体信用评级 AAA，深耕浦东城市综合开发 30 余年，总资产超3,000亿元，持有覆盖办公、商业、租赁住房、酒店、文体场馆的大量优质资产储备，具备持续扩募资产供给能力，能够为基金长期价值增长提供底层支撑。（数据来源：陆家嘴集团）
业内分析人士表示，一线城市核心地段优质商业不动产项目将进一步吸引长期机构资金布局商业不动产赛道，推动国内商业不动产REITs市场扩容提质。
风险提示：基金有风险，投资须谨慎。1、不动产基金采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征。投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。2、本基金为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。3、本基金在不动产项目之外投资固定收益资产，可能面临政策风险、经济周期风险、利率风险、购买力风险、再投资风险和信用风险等。4、本基金采取封闭式运作，不设置申购赎回，存在流动性不足的风险。
注：华安陆家嘴商业 REIT基金的固定管理费0.20%/年；基金托管费0.01%/年；运营管理费包含基础运营管理费和激励运营管理费，具体详见华安陆家嘴商业 REIT基金合同等法律文件。
以下费用在认购华安陆家嘴商业 REIT时收取：场外认购金额M＜500万元，费率0.30%；M≥500万元，费率1000元/笔。场内认购费率由销售机构参照场外认购费率执行。对于战略投资者及网下投资者，华安陆家嘴商业 REIT不收取认购费。投资者通过基金管理人直销渠道认购华安陆家嘴商业 REIT的，不收取认购费。华安陆家嘴商业 REIT为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。
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